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买房小心五大缩水陷莱西阱 房屋配套细节要弄清

  • 发布日期:2017-08-22 09:41
  • 作者:莱西信息港
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             如今,在买房置业中“缩水”现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现缩水现象。产生这些缩水现象的原因之一是购房者对于购房合同 了解得不够全面,稍不小心就会掉进开发商设置的陷阱中,有的“缩水”会让购房者在经济上蒙受损失,但目前一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知。

对此,记者走访了一些省会房地产行业相关律师和房地产专业人士,从消费者购房的实践和律师及房地产专业人士看来,购房缩水的现象不容小视。

面积缩水

建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定

事件点播:张先生预购了一套商品房,预售合同约定建筑面积为102平方米,套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面 积发生误差,比例绝对值低于3%时据实结算,超过3%时,买家可退房。交房后,张先生委托某房产测绘单位重新测量,发现总面积与约定一致,但套内建筑面积 比合同约定少了4%。张先生要求退房,但开发商认为不存在违约。

专家点评:根据有关司法解释,房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算,若超 过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。专家提醒说, 在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时,要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

规划缩水

细化补充条款防止规划“变样”

事件点播:李先生被广告吸引,来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划,还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时,尽管李 先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样,但看到附件中有一期和二期的规划图,也就没多问,他买下了一套一期的房子。入住后不久,随着二期建设的 推进,他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是,李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭,要求将其恢复原状,但既成事实的东西无法改动。

专家点评:部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中,并就后期规划在合同中约定免责条款,或约定特别轻的违约责任,以获取较小的违约成本与小区规 划变更间的差额利益。 专家提醒说,把开发商的规划作为补充条款写入合同,建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权,再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可 要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同,并在合同补充条款中约定较高违约金。

配套缩水

配套相关细节要在合同中详细体现

事件点播:张女士看到某楼盘楼书的介绍:小区将设有1.5万平方米的高档会所,莱西信息港,有室内游泳池等设施。张女士很喜欢,于是当场就买了房。不料会所建成后严重“缩水”,面积不足4000 平方米,游泳池规模也很小。

专家点评:会所不是房产开发的必备设施,购房者一般也不能据此主张解除合同。许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况,忘了约定配套设施等相关条 款,导致纠纷不断。 专家提醒说,对配套设施的约定要明确详细的责任承担,建议业主在签预售合同时,把会所等相关的条款明确约定进合同,如会所的交付时间、所有权归属、服务功 能、服务对象等,同时明确责任承担。

层高缩水

要明确约定违约赔偿数额

事件点播:某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同,合同约定房屋层高为2.9米。交房后,有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8 米,有的为2.9米。于是业主作了自测,结果发现高度为2.6米—2.62 米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时,开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

专家点评:从法律上讲,合同首采文意主意(以写入合同的文字为准),所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为, 须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额,法院只能从合理性角度出发,酌情确定赔偿数额,而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说,对待层 高“缩水”要明确约定违约赔偿数额,建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

年限缩水

签约前弄清土地性质 分清土地和房屋的使用年限

事件点播:今年年初,李先生买下某烂尾楼续建工程楼盘,买之前他询问了该楼盘土地使用年限,售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时,他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993 年至2052 年,该房屋使用年限竟不到60年,李先生大呼上当。

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